4. Centrumvisie Sint-Oedenrode
Het centrum van Sint-Oedenrode wordt door de meeste bezoekers gewaardeerd om de historische uitstraling en de gezelligheid
Inleiding
Met de monumentale panden aan de Markt heeft Sint-Oedenrode een herkenbaar en sfeervol historisch dorpshart. Door de ligging in het beekdal van de Dommel en de aanwezigheid van enkele toprestaurants heeft de kern een aantrekkelijk toeristisch/recreatief karakter als hoogwaardige buitenplaats. De welgestelde huishoudensstijlen ‘Gouden Rand’ en ‘Elitaire topklasse’ zijn hier dan ook meer gevestigd dan in de rest van Meierijstad. Ondanks dit sterke profiel en een hoge waardering van bezoekers (60% van de bezoekers beschrijft het centrum als “sfeervol”) liggen er wel enkele urgente opgaven voor het centrum. Zo kan de inrichting van de Markt verbeterd worden, is er in Borchgrave sprake van langdurige leegstand en zal de geplande verplaatsing van de AH-supermarkt mogelijk een gat slaan in het winkelaanbod aan de Markt.
In de bestaande centrumvisie uit 2010 zijn de knelpunten (vergroting supermarkt en splitsing looproutes) ook beschreven, maar dit heeft niet geleid tot een concrete verbetering. Daarom is het nu tijd om op basis van een functioneel-ruimtelijke analyse en haalbaar programma een structurele keuze te maken voor een duurzame centrumstructuur voor het dorpshart.
Functioneel-ruimtelijke analyse
Positie in de kern
Het centrum van Sint-Oedenrode is gelegen in een bocht van de Dommel, de bebouwing ligt ten noorden en ten zuiden van het beekdal. De kern Sint-Oedenrode telt in totaal circa 11.000 inwoners, waarvan tweederde ten noorden van de Dommel woont. In het buitengebied rondom Sint-Oedenrode wonen circa 7.000 inwoners, die ook tot het verzorgingsgebied van het centrum behoren. Nijnsel is hiervan de grootste kern met circa 1.380 inwoners.
Ten noorden van het centrum bevindt zich een ondersteunend buurtcentrum met supermarkt (ca. 925 m² wvo). Aan de zuidzijde van het dorp wordt momenteel gebouwd aan een nieuwe (Lidl-)supermarkt van circa 1.500 m² wvo.
Bestaande centrumfuncties
Het centrum van Sint-Oedenrode bestaat uit circa 16.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en circa 115 publieksgerichte ondernemingen. Aan de zuidzijde van het centrum is de grootste supermarkt gevestigd: EMTÉ met circa 1.100 m² wvo. De AH-supermarkt aan de Markt (circa 840 m²) zal naar alle waarschijnlijkheid verplaatst worden, omdat uitbreiding op de huidige locatie niet mogelijk is. De gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode heeft, onder voorwaarden, ingestemd met een verplaatsing naar het terrein van de voormalige drankhandel De Leijer. Een van die voorwaarden is dat de toegang van supermarkt en parkeerterrein aan de Borchmolendijk komen te liggen. Aldi (ca. 720 m² wvo) ligt net buiten het centrumgebied aan het Sluisplein.
Het overige dagelijkse aanbod ligt verspreid over het centrum: een bakker en twee drogisterijen (aan de Markt), twee slagers (Heuvel en Kerkstraat) en een groentewinkel (Borchgrave). Winkels voor niet-dagelijkse artikelen en mode winkels liggen met name aan de Heuvel en de Markt, waarbij landelijke ketens en zelfstandige ondernemers elkaar afwisselen. Aan het zuidelijke uiteinde van het winkelgebied is Action gevestigd. De weekmarkt vindt op vrijdag op de Markt plaats. Horeca is met name geclusterd rond de hoek Heuvel/Hertog Hendrikstraat, maar ook aan het Kerkplein en rondom de Markt zijn enkele (hoogwaardige) horecaondernemingen gevestigd. Met restaurant Wollerich beschikt Sint-Oedenrode zelfs over een Michelinster.
Het leegstandspercentage in het centrum is circa 10% en is vooral zichtbaar in Borchgrave. Hier staan meerdere units leeg, waarvan enkele structureel (sinds de nieuwbouw). Aan de Heuvel is de leegstand sinds 2010 juist afgenomen. Het overige deel van de panden staat slechts korte tijd leeg (peildatum aug. 2018) en/of bevindt zich in de uitlopers van het centrumgebied. Zo maakt de straat Kofferen sinds 2010 geen onderdeel meer uit van het winkelconcentratiegebied. In deze aanloopstraat zijn, naast ambachtelijke en dienstverlenende ondernemingen, nog wel enkele (mode)winkels gevestigd.
Ruimtelijke structuur
Van oudsher vormen Markt en Heuvel het Rooise centrum, overgaande in het dorpslint van Eerschot aan de andere kant van de Dommel.
Huidig aanbod in het centrum van Sint-Oedenrode (peildatum aug. 2018)
Met name langs de Borchmolendijk en rondom de Markt, waar het dorpslint zich verbreedt tot een (markt)plein, geven de aanwezige (rijks-) monumenten het dorp een historisch karakter. Ook verderop langs de Heuvel is de historie van het dorp duidelijk zichtbaar aan de oude rooilijnen, zoals bij het voormalige Sint-Paulusgasthuis (nu VVV en museum) op de hoek met de Kerkstraat. Door de aanwezige bomen kent dit deel van het centrum een prettig verblijfsklimaat, waar dorpsgenoten elkaar ontmoeten bij de lokale horeca. Hetzelfde geldt voor de terrassen aan de rand van de Markt. Het plein zelf functioneert nu vooral als parkeerplaats, waardoor de historische kwaliteiten van de plek niet optimaal benut worden. De kiosk vormt hierbij, door een gebrek aan duidelijke functie, een sta-in-de-weg.
Het Kerkplein (gelegen tussen Markt en Heuvel) voelt mede door de schaal van de omliggende bebouwing wat minder ‘knus’ dan de andere twee verblijfsgebieden; de terrassen liggen op een ‘eiland’ tussen straat en kerk. Achter de Sint-Martinuskerk strekt het gelijknamige kerkhof zich uit tot aan de Dommel. Deze centrale groene ruimte heeft door de ligging en het gesloten karakter echter geen relatie met overige delen van het centrum. Doordat het centrum in een bocht van de Dommel ligt, is de natuur toch nooit echt ver weg.
Sinds de komst van het nieuwbouwproject Borchgrave is het winkelcircuit vanaf het Kerkplein gesplitst in twee takken: Heuvel en Borchgrave. Komende vanaf de Markt is de entree van Borchgrave slecht zichtbaar. Door het smalle profiel met hoge gevels en door de leegstaande winkelunits aan weerzijden heeft deze ‘steeg’ minder uitstraling dan het historische dorpslint. De Heuvel is ingericht als ‘shared space’, waarbij voetgangers, fietsers en autoverkeer de openbare ruimte op natuurlijke wijze delen. De Kerkstraat, die als verbinding tussen Heuvel en Borchgrave zou moeten functioneren, biedt geen goede zichtrelatie tussen beide plekken. Het pleintje voor de HEMA werkt door de vele verbindingen zelfs desoriënterend. De verbinding met het parkeerterrein van EMTÉ is weinig aantrekkelijk.
Parkeervoorzieningen
Het centrum van Sint-Oedenrode kent een parkeerroute die langs diverse parkeerlocaties in en rond het centrum voert. Het parkeerterrein bij EMTÉ en op de Markt vormen hierbij de belangrijkste ‘bronpunten’. Eventuele verplaatsing en vergroting van AH zal leiden tot een vergroting van de parkeercapaciteit aan de noordzijde van het centrum. Aan de overkant van de Dommel, op circa 450 meter lopen van de Markt, bevindt zich een terrein (‘de Neul’) dat bedoeld is voor lang parkeren en als camperstandplaats. Gezien de ligging heeft dit terrein hoofdzakelijk een functie voor de toeristische bezoeker. Verspreid over het centrum zijn fietsenrekken geplaatst, waardoor lokale bezoekers de fiets gemakkelijk dicht bij de publieksgerichte voorzieningen kunnen stallen.
Conclusie
Het centrum van Sint-Oedenrode wordt door de meeste bezoekers gewaardeerd om de historische uitstraling en de gezelligheid. Het centrum kent dan ook enkele sterke verblijfsplekken met hoogwaardige horeca. Het winkelaanbod is van een omvang die passend is bij het dorp, waarbij enkele lokale ondernemingen het centrum een ‘eigen’ karakter geven. Het centrum scoort dan ook een goede voldoende onder de bezoekers. Het belangrijkste knelpunt in het huidige centrum is de positie van Borchgrave. De hoofdwinkelstructuur met twee takken (zoals vastgesteld in 2010) is, vanwege het uitblijven van ruimtelijke ingrepen, geen succes. Waar de Heuvel inmiddels weinig leegstand meer kent, is deze in Borchgrave nog wel aanwezig. Aangezien het sinds het vaststellen van de vorige centrumvisie niet gelukt is de ruimtelijke relatie te verbeteren, wordt het inmiddels tijd om de hoofdwinkelstructuur met twee takken (Heuvel en Borchgrave) te herzien.
Oude centrumvisie: hoofdwinkelstructuur met twee takken (DTNP, 2010)
Haalbaar centrumprogramma
Indicatieve berekening haalbare marktruimte
De leegstand in Borchgrave is aanleiding om de huidige omvang van het (niet-dagelijkse) winkelprogramma in het centrum van Sint-Oedenrode te evalueren. De komst van een nieuwe supermarkt (buiten het centrum) zal het toekomstig centrumprogramma bovendien naar verwachting verder onder druk zetten. Om in te kunnen schatten wat ongeveer een haalbaar centrumprogramma is in de toekomst, wordt hier een indicatieve berekening gemaakt van de potentiële marktruimte in Sint-Oedenrode.
Voor het dagelijkse winkelaanbod wordt naar het totale aanbod in Sint-Oedenrode gekeken, om zo de invloed van de nieuwe Lidl-supermarkt beter te kunnen duiden. Voor het niet-dagelijkse winkelaanbod wordt de som wel beperkt tot het aanbod in het centrum van Sint-Oedenrode. Het bepalen van een realistisch centrumprogramma gaat, in deze tijden van veranderend consumentengedrag (toename internetaankopen), gepaard met verschillende onzekerheden. De hier gepresenteerde som vormt dan ook geen exact uitgangspunt voor de visie, maar meer een kaderstellende toets voor de te kiezen oplossingsrichting.
Uitgangspunten:
- Inwoners verzorgingsgebied: kern Sint- Oedenrode plus enkele kleine kernen (o.a. Nijnsel, Olland en Boskant) in het eigen buitengebied (voormalige gemeente).
- Bevolkingsprognose: de provincie Noord- Brabant verwacht voor 2027 een lichte groei (van 1,5%) voor Sint-Oedenrode.
- Inkomenscorrectie: het gemiddelde inkomen per inwoner ligt in Sint-Oedenrode zo’n 2% onder het landelijke gemiddelde (CBS). Dit is gecorrigeerd in de kengetallen voor de winkelomzet per hoofd.
Dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: het meest recente kengetal (2017) is voor de toekomstige marktruimte gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar circa 5%)
- Koopkrachtbinding: in de kern Sint-Oedenrode is dit naar verwachting zo’n 90%. Uitgaande van uitbreiding van de AH-supermarkt en de komst van Lidl is in de toekomst is een binding van 95% haalbaar.
- Toevloeiing: gezien de afstand tot omliggende kernen is er nauwelijks tot geen toevloeiing te verwachten (maximaal 5%).
- Aanwezig winkelaanbod: de toekomstige omvang (+ ca. 2.000 m² wvo) is een schatting op basis van plannen voor Lidl en AH.
Niet-dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: recent kengetal voor de niet-dagelijkse sector (exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’). Voor de toekomstige marktruimte is dit getal gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar 35%).
- Koopkrachtbinding en toevloeiing: op basis van recente ervaringscijfers (uitgaande van de omvang van het centrum en afstand tot een groter centrum) is voor 2017 met 40% binding en 20% toevloeiing gerekend. In de toekomst is een toename van de koopkrachtbinding mogelijk (naar 45%).
- Vloerproductiviteit (gemiddelde winkelomzet per m² wvo): er is een gewogen gemiddelde genomen voor de niet-dagelijkse sector, exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’, op basis van het aanwezige aanbod in Rooise centrum.
Conclusies (zie tabellen):
- Het huidige aanbod in de dagelijkse sector voldoet aan de berekende indicatieve marktruimte. Met de geplande supermarktontwikkelingen (met name door de komst van de vijfde supermarkt) zal er in de toekomst een forse overmaat ontstaan in het dagelijkse winkelaanbod. De lagere vloerproductiviteit zal gevolgen hebben voor de geboden kwaliteit in de aanwezige supermarkten en zou op termijn kunnen leiden tot het sluiten van een van de zwakkere supermarkten in Sint-Oedenrode of daarbuiten.
- 2. Ook het niet-dagelijkse winkelaanbod is nu te groot voor het lokale verzorgingsgebied. Naast de reeds ingezette afbouw van winkelaanbod in de aanloopgebieden (met name Kofferen) zal er, met het oog op de toekomstige toename van het internetwinkelen, ook elders in het centrum niet-dagelijks winkelvloeroppervlak gesaneerd moeten worden. Deze opgave komt bovenop de aanpak van de huidige leegstand in het centrum.
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet) | € 2.512 | € 2.425 |
| Aantal inwoners verzorgingsgebied Sint-Oedenrode | ca. 17.900 | ca. 18.200 |
| Koopkrachtbinding | 90% | 95% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 40,5 mln | € 41,9 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 5% | 5% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 42,6 mln | € 44,1 mln |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)* | ca. 5.500 m² wvo | ca. 7.400 m² wvo |
| Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo | € 7.739 | € 5.964 |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo | € 7.634 | € 7.634 |
| Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo | + 1%< | - 22% |
* Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018)
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. volumineuze branches, btw en internet) | € 1.475 | € 1.223 |
| Aantal inwoners van verzorgingsgebied Sint-Oedenrode | ca. 17.900 | ca. 18.200 |
| Koopkrachtbinding | 40% | 45% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 10,6 mln | € 10 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 20% | 20% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 13,2 mln | € 12,5 mln |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. volumineuze branches en btw) per m² wvo | € 2.570 | € 2.570 |
| Potentieel winkelaanbod voor Sint-Oedenrode-centrum | ca. 5.140 m² wvo | ca. 4.875 m² wvo |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)* | ca. 6.985 m² wvo | ca. 6.985 m² wvo |
| Indicatie van mogelijke uitbreidingsruimte (in m² wvo) | - 1.845 | - 2.110 |
Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’
* Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018)
Functioneel-ruimtelijke visie
Een eenvoudige hoofdstructuur
Het centrum van Sint-Oedenrode kent twee sterke (sfeervolle) verblijfsgebieden die duidelijk het ‘eigen’ karakter van het dorp bepalen. Zowel op de Markt als op de zuidelijke hoek van de Heuvel (splitsing Kofferen/Hertog Hendrikstraat) zorgen de aanwezige horeca en de historische gebouwen voor een gezellige (dorpse) sfeer. Markt en Heuvel vormen in de toekomst dan ook de basis van het centrum van Sint-Oedenrode. De Heuvel is als historische hoofdstructuur sterk verankerd in de lokale leefomgeving, heeft zich sinds 2010 goed ontwikkeld en verbindt de belangrijkste verblijfsgebieden van het centrum via een doorlopend publieksgericht front. Door deze concentratie van publieke functies in één hoofdroute ontstaat er een compleet en levendig centrumgebied voor de eigen inwoners.
Structurele aanpak langdurige leegstand
Dit betekent dat Borchgrave geen onderdeel meer uitmaakt van het primaire winkelgebied. Het gebied biedt echter nog wel kansen voor (publieksgerichte) functies die wat meer doelgericht bezocht worden, zoals ondernemingen in de diensten- of ambachtelijke sector. Door het stimuleren van een geleidelijke transitie kan de afgebouwd. Hetzelfde geldt voor Kofferen, waar de winkelfunctie al eerder (beleidsmatig) is vervallen. Door nu ook de markering van het centrumgebied te verschuiven naar het noordelijke uiteinde van de straat (en de ondernemers dus niet langer te laten meebetalen aan het centrummanagement) kan de transitie van dit deelgebied (4.) verder worden doorgezet. Op termijn is Sint-Oedenrode immers gebaat bij een verdere concentratie van de publieke centrumfuncties en is een afbouw van de hoeveelheid niet-dagelijks winkelaanbod onvermijdelijk.
Ruimtelijke inpassing supermarkten
Idealiter maken enkele supermarkten onderdeel uit van dit compacte dorpscentrum, zodat zij als publiekstrekker kunnen optreden voor overige centrumfuncties. Tegelijkertijd is er een schaalvergroting gaande in de supermarktsector, waardoor een redelijke ruimtelijk inpassing (incl. parkeren en bevoorrading) niet altijd mogelijk is.
Met de aanstaande verplaatsing van AH (naar de beoogde locatie aan de Borchmolendijk) en de voorgestelde herprofilering van Borchgrave bevinden beide centrumsupermarkten zich straks buiten de hoofdstructuur. Door een zorgvuldige (ruimtelijke) uitwerking (3.) van de aansluiting tussen supermarkt en centrum (positie entree, zichtlijnen en signalering) kan het combinatiebezoek tussen supermarkt en centrum echter wel redelijk op niveau blijven.
Markt opwaarderen
Met de verplaatsing van de AH-supermarkt verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte en -voorzieningen in het centrum. Doordat het parkeren voor supermarktbezoekers in de toekomst op eigen terrein wordt opgevangen, ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfskwaliteit te vergroten (1.). Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om de compacte centrumstructuur te behouden. Met de transitie van de Borchgrave vormt de Heuvel weer de enige hoofdroute voor de (winkelende) centrumbezoeker; de overgang van Markt naar Heuvel via het Kerkplein moet dan ook laagdrempelig en aangenaam zijn.
De verkeersfunctie van de Heuvel blijft in de toekomst wel behouden. Het eenrichtingsverkeer, met een inrichting van de openbare ruimte als ‘shared space’, biedt de beste balans tussen bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.
Samenwerking en overleg
Dit alles kan alleen tot een succesvol resultaat leiden wanneer gemeente, ondernemers, inwoners en vastgoedeigenaren ieder een bijdrage leveren aan de doorontwikkeling van het centrum. Of het nu gaat over de herinrichting van de Markt of een gezamenlijke marketingaanpak: vanuit een positieve instelling, waarbij er ook ruimte is voor een ander geluid, kan er met hernieuwde energie worden samengewerkt.
Nieuwe centrumvisie: Markt en Heuvel als sterke basis
