5. Centrumvisie Veghel
Het dorpscentrum heeft toekomst als het dorpshart voor de inwoners van Veghel en de omliggende kernen
Inleiding
Rapportcijfer: 5,2
Het centrum van Veghel kent de laatste jaren veel winkelleegstand, waardoor er een neerwaartse trend is ontstaan. Een gebrek aan publiekstrekkers plus een verminderde ruimtelijke kwaliteit (door de vele lege etalages) maken dat het centrum negatief wordt beoordeeld; de helft van de respondenten in de online enquête gaf Veghel een onvoldoende. Waar Veghelse bedrijven over de hele wereld succes hebben, is men niet trots op het eigen centrum.
Niet één, maar twee centrumgebieden
In het verleden is er ingezet op één centrum met twee complementaire polen: de Noordkade en het dorpscentrum. In deze centrumvisie is dit model losgelaten (zie hoofdstuk 2) en wordt de Noordkade een los centrumgebied met gemeentelijke of zelfs regionale potentie. Het centrumgebied ten oosten van de Aa heeft toekomst als het dorpshart voor de inwoners van Veghel en de omliggende kernen.
Tussen beide centrumgebieden bevinden zich diverse publieksgerichte ondernemingen langs de Hoogstraat en aan het Heilig Hartplein. De winkelmeters en leegstaande panden in dit aanloopgebied zijn wel meegenomen in de som voor het haalbare niet-dagelijkse winkelaanbod, maar worden in het vervolg van dit hoofdstuk niet langer afgebeeld op de centrumkaart; het gebied ten westen van de Beatrixsingel is (hoe dan ook) geen onderdeel meer van het centrumgebied.
Transformatie (afbouw centrumfuncties) ligt hier voor de hand. Zo kan de aanwezige detailhandel in de straat (o.a. bouwmarkt, kringloopwinkel en woninginrichting) op termijn wellicht elders in Veghel een plek krijgen.
Leeswijzer
Om te komen tot een positieve ontwikkelingsrichting, waarmee het centrum weer relevant kan worden voor de eigen inwoners, wordt er allereerst (§ 5.2) gekeken naar het (realistisch) haalbare (winkel)programma. Dit uitgangspunt wordt daarna gespiegeld (§ 5.3) aan de huidige (functionele/ruimtelijke) knelpunten in het centrum, om zo te komen tot een basisstructuur voor het toekomstige dorpshart (§ 5.4).
Gezien de ingrijpende beslissingen en de vele onzekerheden die hieraan ten grondslag liggen, resulteert dit hoofdstuk niet in één vastomlijnde centrumvisie, maar juist in een oproep tot vervolgacties (§ 5.5), om de gekozen ontwikkelingsrichtingen verder uit te werken.
Haalbaar centrumprogramma
Oorzaak en gevolg
De winkelleegstand in het centrum van Veghel is helaas niet zomaar met een huurverlaging of cosmetische ingreep te verhelpen. De onderliggende oorzaak voor de vele leegstaande (winkel)panden ligt bij een verandering van het algehele consumentengedrag in Nederland. Door de toename van het internetwinkelen is er sprake van een polarisatie in de Nederlandse winkelcentra. Waar de lokale dorpscentra en grote binnensteden relevant blijven voor de consument (zie hoofdstuk 2), kunnen juist de middelgrote centra, zoals het centrum van Veghel, zich moeilijk onderscheiden. Deze centra zullen zichzelf (qua aanbod en uitstraling) opnieuw moeten uitvinden.
De opkomst (en toekomst) van internetwinkelen...
Google werd pas 20 jaar geleden opgericht en Bol.com bestond toen nog niet eens. Anno 2018 gaat circa 5% van alle bestedingen in de dagelijkse sector via internet; van alle niet-dagelijkse bestedingen wordt circa 25% op internet uitgegeven. De verdere groei is lastig te voorspellen; vroegere prognoses blijken nu vaak nog te behoudend. Dat internet ook de komende jaren nog verder zal groeien en in belang zal toenemen is een zekerheid.
...heeft gevolgen voor het kleurloze middensegment
Het winkelaanbod in Nederland nam tussen 2000 en 2010 met 40% toe, terwijl de bestedingen in winkels tegelijkertijd met circa 5% daalde. Ons land is toen ook ‘gefilialiseerd’. Na vestigingen in de grote steden volgden de middelgrote steden en de grotere dorpen. Gevolg: in de ‘eenheidsworst’ van uniforme centra met dezelfde middenmootwinkels wist een deel van die ketens zich niet meer te onderscheiden bij de consument en een faillissementsgolf kwam op gang.
Indicatieve berekening haalbare marktruimte
Het bepalen van een realistisch centrumprogramma gaat, in deze tijden van veranderend consumentengedrag, gepaard met grote onzekerheden. Het aandeel internetaankopen zal voor bepaalde branches verder toenemen, terwijl in andere sectoren (horeca) de consumentenbestedingen blijven groeien.
Om te komen tot een haalbaar programma voor Veghel-Centrum worden hier twee benaderingen gecombineerd: allereerst wordt er een indicatieve berekening van de haalbare marktruimte gemaakt voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector in het centrum van Veghel. Vervolgens wordt deze uitkomst getoetst op basis van een benchmark van vergelijkbare centra.
Uitgangspunten:
- Inwoners verzorgingsgebied: kern Veghel plus het eigen buitengebied met de kleine kernen Eerde, Mariaheide en Zijtaart (circa 31.520).
- Bevolkingsprognose: de prognose van de provincie Noord-Brabant voor Veghel gaat uit van een groei van 5%.
- Inkomenscorrectie: het gemiddelde inkomen per inwoner ligt in Veghel zo’n 4% onder het landelijke gemiddelde (CBS). Dit is gecorrigeerd in de winkelomzet per hoofd.
Dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: het meest recente kengetal (2017) is voor de toekomstige marktruimte gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar circa 5%)
- Koopkrachtbinding: in de kern Veghel is dit naar verwachting zo’n 90%. Op basis van het oppervlakteaandeel wordt de binding aan het centrum voor de dagelijkse sector op 50% geschat.
- Toevloeiing: gezien de afstand tot omliggende kernen is er enige toevloeiing te verwachten. Voor deze som wordt uitgegaan van 25% toevloeiing, in lijn met de DSV uit 2009.
Niet-dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: recent kengetal voor de niet-dagelijkse sector (exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’). Voor de toekomstige marktruimte is dit getal gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar 35%).
- Koopkrachtbinding en toevloeiing: in de DSV uit 2009 is een binding in de niet-dagelijkse sector van 40% gehanteerd met een toevloeiing van 30%. Op basis van recente ervaringscijfers (uitgaande van de omvang van het centrum en afstand tot een groter centrum) kunnen deze cijfers worden gehandhaafd. Voor de toekomstige koopkrachtbinding is een stijging naar 45% het uitgangspunt: het vernieuwde dorpscentrum zal meer eigen inwoners trekken dan nu het geval is.
- Vloerproductiviteit (gemiddelde winkelomzet per m² wvo): er is een gewogen gemiddelde genomen voor de niet-dagelijkse sector, exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’, op basis van het aanwezige aanbod in Veghel centrum (inclusief Heilig Hartplein, exclusief Noordkade).
Conclusies (zie tabellen):
- Het huidige aanbod in de dagelijkse sector voldoet aan de berekende indicatieve marktruimte. De geprognosticeerde bevolkingstoename compenseert de te verwachten afname van winkelomzet door een toename van de internetaankopen.
- Het niet-dagelijkse winkelaanbod is nu en in de toekomst te groot voor het lokale verzorgingsgebied. Er is in 2027 naar verwachting circa 35% te veel aan niet-dagelijkse winkelmeters (excl. volumineuze branches) in het centrum van Veghel (incl. Heilig Hartplein en Hoogstraat). Deze saneringsopgave, van circa 3.500 m² wvo, komt bovenop de huidige leegstand in het centrum van Veghel van circa 7.500 m² wvo
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet) | € 2.501 | € 2.415 |
| Aantal inwoners van verzorgingsgebied Veghel | ca. 31.520 | ca. 33.100 |
| Koopkrachtbinding | 50% | 50% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 39,4 mln | € 40 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 25% | 25% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 52,6 mln | € 53,3 mln |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)* | ca. 6.900 m² wvo | ca. 6.900 m² wvo |
| Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo | € 7.618 | € 7.723 |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo | € 7.634 | € 7.634 |
| Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo | nihil | nihil |
* Bron: Locatus, bewerking DTNP (sept. 2018)
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet) | € 1.469 | € 1.218 |
| Aantal inwoners van verzorgingsgebied Veghel | ca. 31.520 | ca. 33.100 |
| Koopkrachtbinding | 40% | 45% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 18,5 mln | € 18,1 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 30% | 30% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 26,5 mln | € 25,9 mln |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo | € 2.458 | € 2.458 |
| Potentieel winkelaanbod voor Veghel centrum | ca. 10.765 m² wvo | ca. 10.545 m² wvo |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)* | ca. 14.255 m² wvo | ca. 14.255 m² wvo |
| Indicatie van mogelijke uitbreidingsruimte (in m² wvo) | - 3.490 | - 3.710 |
Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’
* Bron: Locatus, bewerking DTNP (sept. 2018)
Benchmark niet-dagelijkse sector
De huidige omvang van het niet-dagelijkse winkelaanbod in Veghel zou dus zo’n 3.500 m² wvo te groot zijn. Om te kijken hoe deze conclusie zich verhoudt tot vergelijkbare centra in (Oost-)Brabant vergelijken wij hier Veghel-Centrum met centra van dorpen van een vergelijkbare omvang; Gemert is met 16.000 inwoners het kleinst, Uden met 36.000 inwoners het grootst. Daarnaast zijn deze kernen redelijk solitair gelegen ten opzichte van steden.
Uden heeft een bovenlokale verzorgingsfunctie, wat resulteert in een groter centrumaanbod. Venray en Waalwijk hadden deze positie in het verleden ook, maar staan nu onder druk. Wat direct opvalt is dat meerdere centra in de benchmark te kampen hebben met een grote hoeveelheid leegstand. Uden, Venray, Waalwijk en Deurne ondervinden net als Veghel de gevolgen van het veranderende consumentengedrag. Met een gemiddelde van 20% leegstand hebben deze middelgrote centra duidelijk te veel aanbod.
De centra van Gemert, Boxtel en Oisterwijk kennen daarentegen een lager percentage leegstand, wat er op duidt dat deze centra een passende omvang hebben voor het eigen verzorgingsgebied. Op basis van de indicatieve marktruimteberekening voor 2017 (minus circa 3.500 m² wvo) zou ook Veghel op een dergelijke grootte uitkomen.
Conclusie haalbaar programma
Het centrum van Veghel heeft in de toekomst primair een kernverzorgende functie, wat inhoudt dat er rekening moet worden gehouden met een vermindering van het niet-dagelijkse winkeloppervlak met circa 3.500 m² wvo. Daarnaast ligt er reeds een opgave om de huidige leegstand (van circa 7.500 m² wvo) terug te dringen. Het resterende (realistisch haalbare) programma biedt een richtlijn voor de toekomstige omvang van het winkelaanbod in het Veghelse centrum.
Veghel staat dus voor een grote opgave om de omvang van het winkelaanbod fors te verkleinen. Deze ruimte kan echter niet één op één worden ingevuld met andere centrumfuncties: alleen door het totale centrumgebied te verkleinen kan (het negatieve effect van) de huidige leegstand structureel aangepakt worden en kunnen inwoners weer trots zijn op hun dorpscentrum.
Zoals de modellenstudie hiernaast laat zien zijn er (heel) veel manieren om de inkrimping van het centrumgebied te vangen in een nieuwe ruimtelijke (hoofd)structuur. In de volgende paragrafen wordt op basis van bestaande sterktes en zwaktes gezocht naar een sterke basisstructuur, waarmee gemeente, inwoners, ondernemers en eigenaren in een vervolgtraject samen het dorpscentrum verder kunnen vormgeven.
Modellenstudie toekomstige centrumstructuur
Functioneel-ruimtelijke analyse
Positie in de kern
Veghel: inwoners en centrumgebieden
Veghel is van oudsher ontstaan op de plek waar de Hoofdstraat de Aa kruist. Nadien is de kern uitgebreid met nieuwe woonwijken in het noordoosten en het zuiden en grootschalige bedrijvigheid langs het kanaal ten westen van het centrum. Naast het dorpscentrum zijn er twee wijkcentra: De Bunders in het oosten en De Boekt in het zuiden. Ten westen van het centrum heeft cultuurcluster De Noordkade een kernoverstijgende functie.
Verkeer en parkeren
Sterke parkeervoorzieningen aan de oostzijde...
De belangrijkste entree voor het centrumverkeer loopt via de Rembrandtlaan/Stadhuisplein aan de zuidzijde, Iepenlaan/Leo van de Weijdenstraat aan de noordzijde en Sluisstraat/Hoogstraat aan de westzijde. Op de meeste locaties aan de parkeerroute is een blauwe zone ingesteld waar kort (maximaal 2 uur) geparkeerd mag worden. Alleen op het Stadhuisplein geldt geen parkeerregime. Ten zuiden van het gemeentehuis bevindt zich het busstation aan de Rembrandtlaan. De enige andere bushalte in het centrum ligt aan de Meijerijstraat, ten hoogte van het Bolkenplein. Hier is ook een gratis bewaakte fietsenstalling aanwezig.
Supermarktaanbod
Rondom het centrum zijn vier supermarkten gevestigd, die alle op enige afstand of met de rug naar het centrum zijn gelegen. EMTÉ (ca. 2.000 m² wvo) en AH (ca. 1.500 m² wvo) zijn het grootst, maar zijn ook het verst van het centrum verwijderd (ongeveer 300 m.). Aldi (ca. 600 m² wvo) en Lidl (ca. 680 m² wvo) liggen dichter bij de overige centrumvoorzieningen, maar wel met de rug naar het centrum. Deze supermarkten hebben een uitbreidingswens.
...met supermarkten als publiekstrekkers.
Dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod
Binnen de huidige winkelstructuur bevinden de belangrijkste trekkers zich aan de Molenwieken (Kruidvat), de Hoofdstraat (Houtbrox, HEMA en Blokker) en De Kempen (Action en Lidl). In de Kalverstraat bevindt zich een verscluster met bakkerij, slagerij, vis- en groentewinkel.
Rondom Molenwieken en in de Wiekslag zijn winkels uit de niet-dagelijkse sector aanwezig. Hiermee is het centrale voetgangersgebied (Kalverstraat, Molenwieken, Wiekslag en de pleintjes/passages Patio en Meijerijgaarde) een tamelijk mono-functioneel winkelcentrum. Het niet-dagelijks winkelaanbod is verder te vinden aan het Stadhuisplein (Wibra, Shoeby) en aan de Hoofd- en Hoogstraat (o.a. Houtbrox, Bek Boeken en Sport2000). In de uitlopers van het centrumgebied zijn met name specialistische winkels gevestigd, zoals een stoffen- (Molenstraat) en een fietsenwinkel (Hoogstraat). Het winkelgebied van Veghel heeft, met circa 3.300 strekkende meter aan publieke plint, dan ook een omvangrijk centrumcircuit (ter vergelijking: het winkelfront van Schijndel telt circa 1.750 meter).
Niet-dagelijkse sector, sterk aan de oostzijde...
Leegstand
...terwijl aan de westzijde leegstand overheerst.
De leegstand in het centrum is met 20% problematisch te noemen. Met name aan de westzijde van het centrum (rondom Patio, Kalverstraat en noordzijde van de Markt) en in Meijerijgaarde is dit nu duidelijk zichtbaar in het straatbeeld. Ook in de Hoofdstraat staan enkele panden leeg.
Horeca en leisure
Horecaclusters Markt en Molenstraat
In het centrum van Veghel zijn er twee horeca-clusters: aan de Markt en langs de Molenstraat. Aan de Molenstraat is met name sprake van avondhoreca (restaurants, poolcentrum), terwijl de Markt meer daghoreca herbergt (naast café-restaurants ook lunchroom en ijssalon). Aan de Markt bevindt zich tevens de bibliotheek in het voormalig stadhuis. Binnen het centrale winkelgebied is weinig horeca-aanbod aanwezig. Het zwembad is net buiten het centrumgebied gelegen aan Vlas en Graan. Momenteel wordt studie verricht in hoeverre renovatie of nieuwbouw van het zwembad op de huidige locatie haalbaar is.
Diensten, ambachten en woningen
Overige centrumfuncties aan de buitenranden
Verspreid over het winkelgebied (met name Hoofdstraat en Stationsstraat) zijn ondernemingen in de dienstensector gevestigd. Het betreft hier financiële dienstverleners, makelaars en uitzendbureaus. Ook ambachtelijke bedrijven (met name kappers) zijn verspreid over het centrum aanwezig, maar komen nauwelijks voor in het (monofunctionele) centrale winkelgebied.
Boven dit planmatige winkelcentrum bevinden zich wel veel centrumwoningen, waarvan de entrees geïntegreerd zijn in de winkelstraat. In de Hoofdstraat en de Molenstraat vormen enkele woningen een onderbreking van het winkelfront.
Ruimtelijke analyse
Het centrale winkelgebied van Veghel (Kalverstraat, Molenwieken, Wiekslag, Meijerijgaarde en Patio) is in de jaren ’70 en ’80 gebouwd en kenmerkt zich door korte zichtlijnen tussen verschillende kleine ‘pleintjes’. Door deze naar binnen gekeerde opzet en de vele dwarsverbindingen en blinde gevels wordt het gebied als onoverzichtelijk ervaren. De historische structuur, waarin de Molenstraat doorliep tot op de Hoofdstraat is bovendien niet langer zichtbaar. In de Kalverstraat wordt de planmatige nieuwbouw nog wel afgewisseld met enkele historische pandjes, maar door het smalle profiel in combinatie met de vele uitbouwen en uitstallingen in de straat worden de historische panden niet ervaren.
De Markt is van oorsprong een pleinruimte voor het voormalige raadhuis, tussen Hoofdstraat en Kalverstraat. De doorbraak richting de Lambertuskerk is van later datum (jaren ’60 - ’70). Tegenwoordig bakent een vrijstaand paviljoen (ijssalon) de pleinruimte enigszins af, waardoor de entree naar de Kalverstraat benadrukt wordt. Het zuidelijke deel van de Markt heeft, dankzij de historische panden en de aanwezige terrassen, een prettige verblijfskwaliteit. Het plein is onlangs opnieuw ingericht, wat bijdraagt aan de hoogwaardige uitstraling van deze plek binnen het centrum van Veghel. Vanaf het terras naast de bibliotheek is er bovendien zicht op de beek de Aa. Het water is verder niet of nauwelijks zichtbaar vanaf de Markt, of waar dan ook in het centrum. Verder naar het zuiden ligt het Julianapark op de westelijke oever. Ten oosten van de Aa bestaan er kansen om op de locatie van het voormalige theater ‘De blauwe kei’ deze groenstructuur door te zetten.
De Hoofdstraat is vanuit de historische structuur de belangrijkste verbinding van/naar de Markt. Een echte ‘hoofd’ straat is het in de praktijk niet meer, vanwege de vele ontwikkelingen (winkel-en parkeervoorzieningen) aan de achterkant van de Hoofdstraat. Voorbij de kruising met de Molenwieken (waar vroeger de Molenstraat direct op de Hoofdstraat uitkwam) verwijdt de straat zich nu langs twee zijden van een kiosk tot het Meijerijplein.
Aan de oostzijde van deze pleinruimte loopt de Meijerijstraat, die sinds de jaren ’80 een belangrijke verkeersfunctie heeft. Het winkelprogramma loopt aan de noordzijde via een passage naar het pleintje ‘Meijerijgaarde’, waardoor de Meijerijstraat een flink aantal blinde gevels kent. Het zuidoostelijke deel van het centrum wordt gekenmerkt door grotere bouwvolumes en een ruim opgezette openbare ruimte. Van zuid naar noord zijn dit het Stadhuisplein, met gemeentehuis en supermarkt AH, het Meijerijplein en het Bolkenplein, waar voorheen het busstation gevestigd was.
Bij de splitsing Meijerijstraat-Molenstraat wordt het historische straatprofiel weer herkenbaar door de historische bebouwing van de monumentale herenhuizen en café/ brasserie De Gouden Leeuw. Andersom (komend vanuit de Stationsstraat aan de noordzijde) buigt de historische rooilijn van de Molenstraat af richting het westen, waardoor de straat hier (Molenstraat, overgaand in de Deken van Miertstraat) dan ook smaller van profiel is.
De Deken van Miertstraat voert langs het voormalige kloostercomplex richting de Markt. Zowel de historische kloostergebouwen als de achterliggende kloostertuin hebben een monumentale uitstraling die momenteel echter niet beleefd wordt (of kan worden). Door de vele achtergevels aan het parkeerterrein en de naoorlogse toevoegingen aan het klooster gaat hier helaas enige ruimtelijke kwaliteit verloren.
Ruimtelijke kansen en knelpunten
Huidig gebruik centrumstructuur
Het ‘standaard’ bezoekersonderzoek (zie par. 2.3) is in Veghel uitgebreid met een onderzoek naar de looproutes in het centrum. Op de belangrijkste ‘bronpunten’ van het centrum is aan passanten gevraagd welke bestemmingen zij hebben bezocht in het centrum en via welke route zij dit gedaan hebben*. Een dergelijk onderzoek biedt veel inzicht in de relatie tussen bepaalde startplekken (bijv. parkeerplaatsen), verblijfsgebieden en publiekstrekkers van het centrum.
* Het betreft hier geen passantentelling, waarbij álle bezoekers van een bepaalde plek op een gegeven moment geteld worden.
De respondenten van het bezoekersonderzoek zijn grofweg in te delen in vier ‘bronpunten’: parkeerterrein Vlas en Graan (met Aldi als belangrijkste publiekstrekker), het Stadhuisplein (vanwege het langparkeren) en Meijerijplein (HEMA), De Kempen (Aldi en Action) en in mindere mate De Markt en overige locaties aan de westzijde van het centrum.
Wanneer mensen gevraagd wordt naar hun bestemming in het centrum wordt de HEMA het vaakst genoemd (door circa 26% van de bezoekers), gevolgd door Lidl, Action en Aldi (ieder door circa 20% van de bezoekers). AH en EMTÉ komen in dit onderzoek minder sterk naar voren als bronpunt of bestemming van het centrumbezoek; dit zou er op kunnen duiden dat deze supermarktbezoekers door de relatief grote afstanden en matige ruimtelijke relatie in mindere mate hun bezoek combineren met een bezoek aan het centrum.
Grofweg de helft van de respondenten kwam tijdens het centrumbezoek op enig moment langs het Meijerijplein. Enerzijds komt dit door de aanwezigheid van HEMA en (in mindere mate) Blokker, maar anderzijds zijn er ook veel passanten die vanuit een van de startpunten op weg zijn naar een bezoekdoel verderop in het centrum.
Looproutes vanaf bronpunt Vlas en Graan
Looproutes vanaf Stadhuisplein en Meijerijplein
Looproutes vanaf De Kempen en EMTÉ
Looproutes vanaf de Markt en overige locaties
Het Meijerijplein is dan ook niet echt een verblijfsruimte, zoals de Markt dat bijvoorbeeld wel is. Doordeweeks wordt de Markt door relatief weinig mensen bezocht (circa 10% van de respondenten), op zaterdag ligt dit aandeel beduidend hoger (circa 40%). Hieruit blijkt dat de Markt vooral vanuit recreatief oogpunt bezocht wordt.
Ook het zuidelijke stuk Molenwieken (vanaf het Steegje tot en met het binnenplein) wordt door veel (circa 45%) van onze respondenten, komend vanuit alle windrichtingen, gebruikt als doorgangsplek of vanwege een doelgericht bezoek (met name Kruidvat).
Conclusie functioneel-ruimtelijke analyse
In de huidige opzet kent Veghel een onevenwichtige opzet van het centrum. Aan de oostzijde bevinden zich sterke publiekstrekkers, terwijl de ruimtelijke kwaliteit aan de westzijde van het centrum ligt. Er is een groot contrast in maat en uitstraling van de openbare ruimte; van het grootschalige Stadhuisplein en het onbestemde Meijerijplein tot het verscholen ‘kruip-door-sluip-door’- labyrint van het monofunctionele winkelgebied. Hoofdstraat en Markt bieden wel een herkenbare openbare ruimte met een prettig verblijfsklimaat.
Centraal in het winkelgebied domineert de leegstand het straatbeeld, terwijl de verschillende aanloopstraten het centrum gevoelsmatig in alle richtingen verder oprekken. Gezien de veranderende winkelmarkt is het niet haalbaar om al deze publieke meters van aantrekkelijk programma te voorzien. De belangrijkste opgave in Veghel is dan ook om de balans in het centrum te herstellen en terug te keren naar de basis met minder ruimte voor detailhandel.
Sterktes en zwaktes
+ Programmatisch sterke oostkant met publiekstrekkers en parkeervoorzieningen
+ Ruimtelijk sterke westzijde met (historische) kwaliteit Markt en Hoofdstraat
+ Twee sterke horecaclusters met eigen profilering en aanvullend programma (dag/avond)
- Zwakke ruimtelijke kwaliteit langs Stadhuisplein en Meijerijstraat door grote bouwvolumes en een ruim opgezette openbare ruimte met weinig uitstraling
- Programmatisch zwakke westkant met veel leegstand rond Patio en aan de noordzijde van de Markt
- Onoverzichtelijk (korte zichtlijnen) en naar binnen gekeerd centraal winkelgebied, veelheid aan looproutes zorgt voor versnippering
- Geen duidelijke afbakening centrum, mede door programmatisch sterke aanloopgebieden (Stadhuisplein, Hoogstraat, Stationsstraat)
- Historische en landschappelijke kwaliteiten (Aa, park en klooster) zijn weinig zichtbaar
De basis voor een nieuwe centrumstructuur
Het ideale dorpscentrum
Om te zorgen dat inwoners van Veghel weer trots kunnen zijn op hun dorpshart, zal het centrum van Veghel terug moeten keren naar de basis. Een aantrekkelijk en relevant dorpscentrum heeft een aantal onderscheidende kwaliteiten voor de inwoners van de eigen kern:
- Herkenbaar: passend bij de ‘eigen’ identiteit;
- Toegankelijk: goede bereikbaarheid en aantrekkelijke voorzieningen voor eenieder;
- Compact: overzichtelijk en laagdrempelig.
De combinatie van deze factoren maakt dat bezoekers weer graag naar het centrum komen om eenvoudig de nodige boodschappen te doen in een aantrekkelijke omgeving, waar je bovendien regelmatig bekenden tegenkomt. Lokale ondernemers kunnen van deze sterke basis profiteren en een ‘goede naam’ opbouwen onder het lokale publiek, door service en kwaliteit te bieden. Vanuit creatief ondernemerschap kan het centrum zich zo onderscheiden van de kleurloze ketens (middenmoot) of onpersoonlijke webshops.
In deze paragraaf wordt in drie stappen een basis opgebouwd dat als vertrekpunt dient voor het ‘nieuwe’ Veghelse centrum.
Het herkenbare centrum
Stap 1: de Markt als identiteitsdrager
Wanneer we de Veghelaar vragen waar hij of zij trots op is in het huidige centrum, dan wordt er direct naar de Markt gewezen. Dit is de plek waar men in het weekend graag in het zonnetje op het terras zit en waar de kermis en andere evenementen worden gehouden. Het zuidelijke deel van de Markt heeft hierbij een duidelijke horecafunctie. De bibliotheek vergroot het maatschappelijke belang van deze plek en het voormalige raadhuis en de monumentale kerk geven de openbare ruimte een herkenbaar karakter. Door de relatie met het water van de Aa en het kloostercomplex te versterken kan het recreatieve bezoek gestimuleerd worden.
Het voorzieningencentrum dicht bij huis
Stap 2: toegankelijk voor de lokale bezoeker
Aan de andere kant van het centrum vormt de Meijerijstraat als het ware de ruggengraat van het centrum. Hier zijn immers de belangrijkste toegangswegen, parkeervoorzieningen en publiekstrekkers (supermarkten) gevestigd. Het Meijerijplein heeft hier een prominente entreefunctie: veel centrumbezoekers passeren deze plek van en naar hun bezoekdoel elders in het centrum. Hoewel de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het plein verbeterd zal moeten worden, is de praktische en de historische verankering van deze locatie dusdanig sterk dat het voor de Veghelaar zeker zal bijdragen aan de relevantie en aantrekkelijkheid van het centrum.
Een sterke basis voor een compact centrum
Stap 3: een compacte en overzichtelijke basis
De naam zegt het al: de Hoofdstraat vormt de belangrijkste verbinding binnen het centrum van Veghel. Via dit historische lint worden de beide pleinen aaneengeregen tot een compact en overzichtelijk centrum. Dankzij deze (dorps-) straat weet je altijd waar je bent in het centrum. Door een sterke bundeling van bezoekersstromen in een compacte hoofdstructuur wordt bovendien de kans op combinatiebezoek groter. De Hoofdstraat kent daarom straks idealiter een mix van ketens en lokale zelfstandige ondernemers. Met Markt, Meijerijplein en Hoofdstraat heeft Veghel een sterke basis, waar overige centrumfuncties op kunnen aanhaken.
Vervolgactie
Uitgangspunten voor vervolgoverleg
In de vorige paragraaf is de basis voor de toekomstige Veghelse centrumstructuur geschetst. Dit is echter slechts de start: linksom of rechtsom is er nog voldoende ruimte om aanvullende (en onderscheidende) (deel)gebieden te creëren als versterking van deze basis. In dit stadium is het echter niet mogelijk om ‘zomaar’ voor te schrijven welke delen van het huidige centrum hun publieke functie behouden en waar deze juist verdwijnt.
Dit kan alleen bepaald worden door middel van een zorgvuldig en integraal vervolgtraject per deelgebied met alle belanghebbenden in het centrum. Bewoners, bestuurders, ondernemers en vastgoedeigenaren hebben allemaal kennis, invloed én ideeën over welke van de verschillende deelgebieden uit het bestaande centrum ook deel uit zouden moeten maken van de toekomstige centrumstructuur.
De saneringsopgave is echter dusdanig groot van omvang en impact, dat enig houvast gewenst is. De uitgangspunten op deze pagina’s vormen daarom het startpunt voor het vervolgtraject. Markt, Hoofdstraat en Meijerijplein vormen de basis voor het nieuwe centrum van Veghel.
Terug naar de basis: een aantrekkelijk en relevant dorpscentrum voor de Veghelaar
Uitgangspunten voor de Markt
- De zuidelijke helft van de Markt (tussen kiosk en Stadhuis) is primair bestemd voor horecadoeleinden, aangevuld met een passende cultureel/maatschappelijke publieksfunctie (behoud bibliotheek).
- De functie van de noordelijke helft van de Markt (tussen kiosk en kerk) moet in het vervolgtraject bepaald worden. Hierbij valt te denken aan wonen, dienstverlening of sociaal/maatschappelijke publieksfuncties.
- De Markt biedt ruimte aan evenementen die bijdragen aan de Veghelse identiteit, zoals de jaarlijkse kermis en Fabriek Magnifique.
- Waar mogelijk wordt de Aa beter zichtbaar en toegankelijk gemaakt als aantrekkelijke recreatieve route.
- Het monumentale ensemble van kerk, klooster en achterliggende kloostertuin krijgt in de toekomst een nadrukkelijkere positie als identiteitsdrager binnen het centrum. Vanuit het credo ‘behoud door ontwikkeling’ zou het complex bijvoorbeeld ingezet kunnen worden als rustplek in de luwte van het drukke centrumleven.
- Kort parkeren blijft behouden op de Markt. De functie van het parkeerterrein aan de Deken van Miertstraat is onderdeel van discussie, met name vanuit de ambitie om de ruimtelijke kwaliteit hier te verbeteren.
Uitgangspunten voor het Meijerijplein
- De entreefunctie van het plein staat voorop: alles moet er op wijzen dat hier hét centrum van Veghel is, dan wel begint. De pleinwanden vormen daarom zo veel mogelijk (met uitzondering van het Lodewijkskerkje) een aaneengesloten publieksgericht front.
- Detailhandel staat hier centraal: hoe meer winkels in het zicht, hoe groter de kans dat passanten (supermarktbezoekers) verleid worden om het centrum te bezoeken.
- Het behoud van de weekmarkt vergroot de relevantie van het plein voor de Veghelaar.
- Positie en functie van het horecapaviljoen en de aanwezige parkeervoorzieningen staan ter discussie; afhankelijk van de totale centrumstructuur zal er op het plein meer behoefte zijn aan een goede verblijfskwaliteit of juist meer parkeercapaciteit.
- De Meijerijstraat heeft een belangrijke verkeersfunctie en zal deze ook behouden. De profilering kan echter worden aangepast aan de toekomstige functie van het plein (en het programma in de oostelijke pleinwand).
- Vervolgens kan ook de aantrekkelijkheid van het gebied verder vergroot worden, bijvoorbeeld door vergroening (duurzaam inrichten) van de openbare ruimte of het verbeteren van de uitstraling van de omliggende panden.
Uitgangspunten voor de Hoofdstraat
- Tussen het Meijerijplein en de Markt komt een aaneengesloten publieksgericht gebied, waarbij met respect wordt omgegaan met de monumentale panden in de straat.
- Detailhandel wordt afgewisseld met overige centrumfuncties. Hierdoor ontstaat een levendige winkelstraat, waar zowel lokale ondernemers als landelijke ketens een plek kunnen vinden (door juiste balans in grote en kleine units).
- De verkeersfunctie blijft ongewijzigd: tijdens de openingstijden van de winkels is de straat autovrij.
- Parkeervoorzieningen voor de fiets kunnen verder vergroot worden. In de gehele straat moet het mogelijk zijn om de fiets voor de deur van de winkel te parkeren.
Uitgangspunten voor overige centrumlocaties
- In de schil rond het centrum zijn twee zaken van belang: de aanwezigheid van enkele moderne supermarkten (als publiekstrekker voor het centrum) en voldoende, goed bereikbare, parkeervoorzieningen.
- Toekomstige supermarktontwikkelingen moeten bijdragen aan een versterking van de basisstructuur. Nabijheid en zichtbaarheid van overige winkels vergroot het combinatiebezoek vanuit de supermarkten.
- Het toekomstige centrumprogramma (aard en omvang) van de locaties Vlas en Graan, Stadhuisplein en Bolkenplein staat verder nog ter discussie. Zo zou het Bolkenplein, vanwege de goede bereikbaarheid, zich bijvoorbeeld verder kunnen profileren als een Stop&go-milieu: detailhandel, (afhaal-) horeca en/of dienstverlening met kort parkeren direct voor de deur.
- Met name rond het Stadhuisplein en Vlas en Graan liggen er kansen om de uitstraling van het gebied te verbeteren. De ruimtelijke kwaliteit kan hier vergroot worden door de (groene) relatie met de Aa te verbeteren.
- De toekomst van het zwembad in het centrum wordt momenteel onderzocht. In de basis is de aanwezigheid van een dergelijk publiek programma een goede aanvulling op het toekomstig centrumprogramma.
Kaders voor het vervolgoverleg (ten behoeve van de toekomstige centrumstructuur)
- Centrale opgave in het vervolgtraject is een vermindering van het bestaande leegstaande en niet-dagelijkse winkelvloeroppervlak van minimaal 10.000 m².
- In het vervolgtraject moeten in ieder geval lokale ondernemers, pandeigenaren en bewoners betrokken worden bij een inhoudelijke discussie over de gewenste functie van de verschillende deelgebieden.
- Belangrijk is dat verdere ontwikkelingen bijdragen aan de compactheid, de toegankelijkheid en/of de identiteit van het Veghelse centrum en dat dit gebeurt op een duurzame wijze (dus met aandacht voor zowel ‘people’, ‘planet’ als ‘profit’).
- Deelgebieden binnen het toekomstige centrum moeten een onderscheidende en aanvullende profilering hebben ten opzichte van de basis. Zo heeft avondhoreca in de Molenstraat bijvoorbeeld een andere functie dan de horeca op de Markt.
- Kortom: de uiteindelijke totale centrumstructuur dient (waar mogelijk) de geschetste basis van Markt, Hoofdstraat en Meijerijplein verder te versterken, maar mag deze in geen geval verzwakken.
