3. Centrumvisie Schijndel
Het centrum van Schijndel heeft nu en in de toekomst primair een lokale verzorgingsfunctie voor het eigen dorp
Inleiding
Het aanzicht van het Schijndelse centrum is in de afgelopen 10 jaar flink veranderd. Met het autovrij maken van het centrale deel van de Hoofdstraat, de bouw van de Glazen Boerderij en de herinrichting van de openbare ruimte is er een compact, overzichtelijk en aantrekkelijk dorpscentrum gerealiseerd. Er heerst een levendige sfeer waarin bezoekers af en aan fietsen, gezellig op het terras een kop koffie drinken en even een praatje maken met bekenden.
Het bestaande beleid, waarin een bundeling van publieke functies wordt nagestreefd, heeft positief effect uitgewerkt voor het centrum van Schijndel. De grootste uitdaging voor het Schijndelse centrum is nu om vast te blijven houden aan de koers die is ingezet. In dit hoofdstuk wordt dan ook, na een korte functioneel/ruimtelijke analyse van de huidige situatie en een indicatieve marktruimteberekening, de bestaande centrumvisie geactualiseerd. Waar nodig wordt ingezoomd op specifieke aandachtsgebieden, zoals bijvoorbeeld de hoek Hoofdstraat-Kloosterstraat. De laatste paragraaf bevat acties en maatregelen waarmee het Schijndelse centrum op niveau kan blijven.
Functioneel-ruimtelijke analyse
Positie in de kern
Schijndel telt circa 19.640 inwoners in de eigen kern. Inclusief de inwoners van Wijbosch (ca. 1.390) en het buitengebied bedraagt het totale verzorgingsgebied (grofweg de voormalige gemeente Schijndel) circa 23.650 inwoners. Evenals voor de gemeente Meierijstad wordt voor Schijndel een lichte bevolkingsgroei (+4% in 2030) en toenemende vergrijzing verwacht.
Schijndel bestaat uit een langgerekt dorpslint (Hoofdstraat-Boschweg) met woonwijken aan weerszijden. Centraal in dit lint ligt het dorpscentrum, waarbij het inwonertal bijna gelijk verdeeld is over de noord- en zuidzijde van het dorp. Aan beide zijden van het dorp bevindt zich bovendien een aanvullend buurt-/wijkcentrum. Ten zuiden van het dorp is sprake van grootschalige detailhandel, met onder andere De Wit en Van Cranenbroek en de grootste supermarkt van het dorp (Jumbo Rooiseheide).
Bestaande centrumfuncties
In totaal is er momenteel 17.140 m² wvo* aanwezig in het centrum van Schijndel. Met circa 1.330 m² wvo* kent het centrum relatief weinig leegstand.
* Locatus (augustus 2018), bewerking DTNP
Zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van het autovrije winkelgebied bevinden zich supermarkten met goede parkeervoorzieningen: Jumbo (ca. 1.000 m² wvo) in het noorden, Aldi (ca. 600 m² wvo) en PLUS (ca. 1.600 m² wvo) in het zuiden. Voor de Aldi-supermarkt is een principeverzoek tot vergroting ingediend. Met deze publiekstrekkers aan beide uiteinden en enkele landelijke ketens centraal in het winkelgebied (Kruidvat, Etos en HEMA) kent Schijndel een heldere centrumstructuur. Door de aanwezige horeca en enkele dienstverleners heeft de Hoofdstraat bovendien een levendig en afwisselend karakter. Opvallend is het ontbreken van een winkel in huishoudelijke artikelen.
Aanloopgebieden
Op verschillende locaties rondom het centrum zijn/worden leeggekomen commerciële ruimtes omgevormd tot woonruimte. Mede hierdoor is het percentage leegstand teruggebracht tot een gezond niveau van 5 à 7%. Buiten het centrale winkelgebied (Hoofdstraat, vanaf Jumbo tot en met PLUS) bevinden zich nog enkele ondernemingen in de detailhandel, horeca en dienstverlening. Deze delen van de Hoofdstraat (noord en zuid) en de Markt (hoek Vicaris van Alphenstraat) zijn in het huidige beleid getypeerd als aanloopgebied en kennen geen aaneengesloten publiek front.
Huidig aanbod in het centrum van Schijndel (peildatum aug. 2018)
Parkeervoorzieningen
De belangrijkste parkeervoorzieningen bevinden zich aan de zuidwestzijde van het centrum. De parkeerterreinen van supermarkten Jumbo en PLUS en de openbare parkeergarage achter de HEMA zijn goed bereikbaar en goed aangesloten op de centrumstructuur. Aan de noordzijde van het centrum is op ‘de Steeg’ voldoende ruimte voor langparkeerders. Het enige verbeterpunt ligt rond het Catharinaplein, waar de parkeerplaatsen enigszins versnipperd langs de parkeerroute liggen. Het openstellen van enkele plaatsen aan de Markt voor kort parkeren heeft een positief effect voor de naastgelegen ondernemingen, die nu snel en effectief bezocht kunnen worden (Stop&go) met de auto.
De zaterdagmarkt
De zaterdagse warenmarkt trekt veel bezoekers (ook van buiten het dorp) naar Schijndel. In het kader van deze centrumvisie is bezoekers van het Schijndelse centrum gevraagd naar hun bezoekdoel. Voor meer dan driekwart van de respondenten op zaterdag was de markt (mede) een reden om het centrum van Schijndel te bezoeken. De meeste bezoekers (ca. 54%) combineerden die zaterdag het bezoek aan de markt met een bezoek aan een winkel in het centrum. In de reacties op de online enquête wordt de warenmarkt meermaals genoemd als sterk punt van het Schijndelse dorpscentrum. Slechts een enkeling heeft kritiek (“saaie zaterdagmarkt”).
Ruimtelijke structuur
Het centrum van Schijndel is vrij ‘stenig’ van aard en heeft, in tegenstelling tot Veghel (Aa) en Sint-Oedenrode (Dommel), geen duidelijke relatie met het omliggende landschap. Rondom het centrum zijn wel enkele groene bomenlanen (delen van de Hoofdstraat, Kloosterstraat en Groeneweg) te vinden. De kloostertuin ligt op enige afstand en is niet vanuit de centrumzijde toegankelijk.
Het centrale deel van de Hoofdstraat, tussen Kloosterstraat en Kluisstraat, en de Markt zijn in 2015 heringericht en autoluw gemaakt, waardoor de openbare ruimte nu een hoogwaardige uitstraling kent. Doordat de centrale rijloper een vrij breed profiel heeft, hebben fietsers hier ruim baan. Daarnaast is er door middel van een strook met natuurstenen platen de loop van de vroegere tramrails geaccentueerd. Zeker op plaatsen waar veel fietsen geparkeerd staan, leidt dit tot een relatief smalle voetgangersstrook voor de winkels. Aan de zuidzijde van het centrum is er een abrupte overgang tussen het heringerichte voetgangersgebied en de hoek Hoofdstraat- Kloosterstraat; de openbare ruimte heeft hier duidelijk een mindere uitstraling en het doorgaand verkeer is dominant aanwezig.
De Glazen Boerderij is een markant gebouw dat opvalt in het dorpslint. Door de groene ‘erfafscheiding’ en de terrasruimte op de kop van het gebouw voelt de straat hier iets ruimer van opzet. De Markt ligt sinds de komst van het gebouw wel enigszins in de luwte, mede doordat de meeste ondernemingen hun ingang aan de zijde van de Hoofdstraat hebben. Wel bestaan er plannen om de bibliotheek (nu tijdelijk gehuisvest aan de Hoofdstraat) onder te brengen in het voormalige gemeentehuis aan de Markt.
Conclusie
Het gaat goed met het Schijndelse centrum: bezoekers zijn overwegend positief (7,3 in de online enquête, 7,6 in het bezoekersonderzoek) en de leegstand is minimaal. Een voortzetting van het huidige beleid ligt dan ook voor de hand mits de huidige omvang in toekomst nog passend is. Vervolgens kan verder worden ingezoomd op enkele aandachtspunten, zoals de ruimtelijke overgang op de hoek Hoofdstraat-Kloosterstraat en een kwaliteitsslag in fietsenstalling en parkeervoorzieningen.
Haalbaar centrumprogramma
Indicatieve berekening haalbare marktruimte
Uit de voorgaande analyse blijkt dat het centrum van Schijndel in de huidige vorm goed functioneert. Om in te kunnen schatten of de huidige omvang van het centrum ook in de toekomst overeind blijft, wordt hier een indicatieve berekening gemaakt van de haalbare marktruimte voor de dagelijkse en niet-dagelijkse winkelsector in het centrum van Schijndel. Het bepalen van een realistisch centrumprogramma gaat, in deze tijden van veranderend consumentengedrag (toename internetaankopen), gepaard met grote onzekerheden. De hier gepresenteerde som vormt dan ook slechts een globale check of de huidige koers kan worden voortgezet.
Uitgangspunten:
- Inwoners verzorgingsgebied: kern Schijndel plus het eigen buitengebied (o.a. Wijbosch). In totaal circa 23.650 inwoners.
- Bevolkingsprognose: de prognose van de provincie Noord-Brabant voor Meierijstad gaat uit van een groei van 4% in Schijndel. Dit is in lijn met de prognose van het CBS uit 2015 voor de voormalige gemeente.
- Inkomenscorrectie: het gemiddelde inkomen per inwoner ligt in Schijndel 5% onder het landelijke gemiddelde. Dit is gecorrigeerd in de kengetallen voor winkelomzet per hoofd.
Dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: het meest recente kengetal (2017) is voor de toekomstige marktruimte gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar circa 5%)
- Koopkrachtbinding: in de kern Schijndel is dit naar verwachting zo’n 90%. Op basis van het oppervlakteaandeel wordt de binding aan het centrum voor de dagelijkse sector op 50% geschat. Uitgaande van een uitbreiding van de Aldi-supermarkt in de toekomst is een binding van 55% haalbaar.
- Toevloeiing: gezien de afstand tot omliggende kernen is er weinig toevloeiing te verwachten (maximaal 10%).
- Aanwezig winkelaanbod: aanname vergroting Aldi in de toekomst (ca. 400 m² wvo).
Niet-dagelijkse sector:
- Winkelomzet per hoofd: recent kengetal voor de niet-dagelijkse sector (exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’). Voor de toekomstige marktruimte is dit getal gecorrigeerd voor het groeiend aandeel internetaankopen (naar 35%).
- Koopkrachtbinding en toevloeiing: op basis van recente ervaringscijfers (uitgaande van de omvang van het centrum en afstand tot een groter centrum) wordt voor de huidige situatie met 40% binding en 20% toevloeiing gerekend. In de toekomst is een lichte toename van de koopkrachtbinding mogelijk (naar 45%).
- Vloerproductiviteit (gemiddelde winkelomzet per m² wvo): er is een gewogen gemiddelde genomen voor de niet-dagelijkse sector, exclusief de branches ‘Doe-het-zelf’, ‘Wonen’ en ‘Tuin’, op basis van het aanwezige aanbod in Schijndel centrum.
Conclusies (zie tabellen p. 31):
- Het huidige aanbod in de dagelijkse sector voldoet aan de berekende indicatieve marktruimte, waarbij enige groei (principeverzoek Aldi) in de toekomst mogelijk is (geprognosticeerde bevolkingstoename en verwachte stijging van de koopkrachtbinding).
- Het niet-dagelijkse winkelaanbod is nu te groot voor het lokale verzorgingsgebied. Afbouw van aanbod in de aanloopgebieden blijft dan ook het streven. Een groei van de bevolking en een toename van de koopkrachtbinding (mits het centrum compact en aantrekkelijk blijft) compenseren in de toekomst deels de afname van de winkelomzet als gevolg van de (aannemelijke) toename van aankopen via internet.
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet) | € 2.496 | € 2.410 |
| Aantal inwoners van verzorgingsgebied Schijndel | ca. 23.650 | ca. 24.600 |
| Koopkrachtbinding | 50% | 55% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 29,5 mln | € 32,6 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 10% | 10% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 32,8 mln | € 36,2 mln |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)* | ca. 4.560 m² wvo | ca. 5.000 m² wvo* |
| Huidige winkelomzet (excl. btw) per m² wvo | € 7.192 | € 7.246 |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. btw) per m² wvo | € 7.634 | € 7.634 |
| Afwijking van gemiddelde winkelomzet per m² wvo | - 6% | - 5% |
*Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018). Voor de toekomstige situatie in de dagelijkse sector is rekening gehouden
met een uitbreiding van Aldi (+440 m² wvo)
| 2017 | 2027 | |
|---|---|---|
| Winkelomzet per hoofd (excl. volumineuze branches, btw en internet) | € 1.466 | € 1.215 |
| Aantal inwoners van verzorgingsgebied Schijndel | ca. 23.650 | ca. 24.600 |
| Koopkrachtbinding | 40% | 45% |
| Winkelomzet uit verzorgingsgebied | € 13,9 mln | € 13,5 mln |
| Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing | 20% | 20% |
| Totale winkelomzet (excl. btw) | € 17,3 mln | € 16,8 mln |
| Gemiddelde winkelomzet NL (excl. volumineuze branches en btw) per m² wvo | € 2.521 | € 2.521 |
| Potentieel winkelaanbod voor Schijndel centrum | ca. 6.880 m² wvo | ca. 6.670 m² wvo |
| Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo)** | ca. 8.420 m² wvo | ca. 8.420 m² wvo |
| Indicatie van mogelijke uitbreidingsruimte (in m² wvo) | -1.540 | -1.750 |
Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekeningen werken, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2018), ‘Omzetkengetallen 2017’
** Bron: Locatus, bewerking DTNP (aug. 2018).
Een compact en overzichtelijk dorpscentrum
Functioneel-ruimtelijke visie
Het centrum van Schijndel heeft nu en in de toekomst primair een lokale verzorgingsfunctie voor het eigen dorp. Hiervoor is het belangrijk om vast te houden aan de ingezette beleidslijn, waarbij gestreefd wordt naar een compact en overzichtelijk dorpscentrum. De Hoofdstraat, van Jumbo enerzijds tot PLUS en Aldi anderzijds, blijft de basis van het centrumgebied.
Tussen de supermarkten vormt de Hoofdstraat een ononderbroken lint van aantrekkelijke en gevarieerde centrumfuncties. Dagelijkse en niet-dagelijkse winkels worden afgewisseld met horeca, dienstverleners en ambachten. Door een herziening van het bestemmingsplan kan er bovendien meer flexibiliteit geboden worden aan de diverse centrumondernemers. Wonen op de begane grond is hier niet passend.
Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur Schijndel-Centrum
Ontmoeten en beleven
De Markt is de belangrijkste verblijfsplek in het midden van het dorpslint. Hier kan je even een kop koffie drinken op het terras en bekenden ontmoeten: tijdens de weekmarkt, bij de kerk of (in de toekomst) bij de bibliotheek. Door het voormalige gemeentehuis een openbare (cultureel/maatschappelijke) invulling te geven blijft het gebouw relevant als identiteitsdrager van het dorp en zorgt het (met name overdag) voor extra publiek op de Markt. Waar mogelijk wordt de inrichting van het plein verbeterd (bijv. door vergroening) om zo het verblijfsklimaat én de levendigheid verder te versterken.
Hierbij (actiepunt 1.) wordt uiteraard rekening gehouden met de positie van de warenmarkt. De zaterdagmarkt vormt immers voor veel inwoners van Schijndel en de omliggende dorpen een belangrijk bezoekdoel. Een tweede hotspot voor ontmoeting ligt bij de horecagelegenheden aan het zuidelijke uiteinde van het autovrije gebied: hier ligt de rooilijn van de bebouwing wat verder terug en geven enkele grote bomen een extra kwaliteit aan de terrassen.
Ruimtelijke relaties verbeteren
Hoewel hier (hoek Hoofdstraat-Kloosterstraat) in de ruimtelijke uitstraling het centrum lijkt te stoppen, is de relatie met de naastgelegen supermarkten functioneel gezien belangrijk. Supermarkten zijn publiekstrekkers voor overige centrumfuncties (zie ook hoofdstuk 2); het centrumgebied loopt dan ook door tot aan de ingang van de PLUS. Door de intensieve verkeersfunctie van dit deel van de Hoofdstraat is de aansluiting met de rest van het centrum nu echter niet optimaal. Dit overgangsgebied is dan ook een van de aandachtspunten (2.) in de verdere uitwerking. Parallel aan deze opgave kan ook de relatie met de parkeervoorzieningen aan het Catharinaplein verbeterd worden. Waar de overige parkeerterreinen goed zijn ingericht en op heldere wijze zijn verbonden met het centrumgebied liggen de parkeerplaatsen aan het Catharinaplein wat meer verspreid en achteraf.
Het samenvoegen van de parkeercapaciteit en het verbeteren van de relatie met de Hoofdstraat (4.) kan gecombineerd worden met een mogelijke uitbreiding van de Aldi-supermarkt. De indicatieve marktruimteberekening laat zien dat er enige ruimte is voor groei van het supermarktaanbod. De vergroting en een betere inpassing van Aldi zal leiden tot een hogere oriëntatie op het centrum als boodschappenbestemming, waardoor de kans op combinatiebezoek tussen supermarkt en overige centrumfuncties ook toeneemt. De ontwikkeling is daardoor gewenst.
Variatie in vestigingsmilieu
Aan de noordzijde van de Markt bieden enkele parkeerplaatsen de mogelijkheid om even snel een boodschap te doen. Hier zitten ondernemingen die doelgericht bezocht worden en waarvoor het een meerwaarde is dat geparkeerd kan worden (Stop&go).
Voorbij Aldi en PLUS gaat het centrumgebied over in een aanloopgebied. Publieke functies zoals detailhandel, (avond-)horeca en dienstverlening kunnen hier een plaats hebben, maar vormen geen doorlopend publieksgericht front meer. Aangezien dit gebied voor bezoekers vanuit de zuidwestzijde wel het visitekaartje van het centrum vormt, is het goed om ook hier (bijv. start van de blauwe zone) in de uitstraling van de panden en de inrichting van de openbare ruimte een verbeterslag (3.) te maken.
Behoud kwaliteit door samenwerking
Het succes van het Schijndelse centrum wordt mede bepaald door de goede toegankelijkheid voor fietsers. (Lokale) bezoekers kunnen de fiets eenvoudig voor de deur van de winkel plaatsen, wat het bezoekgemak verhoogt. De keerzijde hiervan is echter dat de geparkeerde fietsen soms het straatbeeld domineren en een obstakel vormen voor winkelende voetgangers. De optie van een centrale fietsenstalling (5.) zou in overleg met de lokale ondernemers door de gemeente onderzocht kunnen worden.
Op andere dossiers (bijv. handhaven van het onderhoudsniveau en onderlinge afstemming marketing/evenementen) zijn het juist de ondernemers die aan zet zijn. Wanneer krachten gebundeld worden kan er meer bereikt worden. Door zelf (pro)actief te handelen en elkaar waar nodig aan te spreken op ongewenst gedrag, kunnen centrumondernemers een belangrijke bijdrage leveren aan een aantrekkelijk en vitaal dorpscentrum.
Ten slotte: transformatie randgebieden
Het centrum van Schijndel is op dit moment compact en overzichtelijk. Gezien de beperkte marktruimte in het niet-dagelijkse winkelsegment is het zaak om dit ook in de toekomst zo te houden. Het is dus van belang dat de gemeente zich onverminderd blijft inzetten om buiten het centrumgebied, wanneer de kans zich voordoet, locaties met een publieksgerichte functie te transformeren naar een woonfunctie, zodat het (winkel)aanbod wordt afgebouwd en het centrum nog verder versterkt wordt.
